IMU 2026: Guida Completa Prima Casa e Seconda Casa

📅 Aggiornato: Aprile 2026 · ⏱️ Tempo di lettura: 9 minuti · 🏷️ Fisco 2026

L'IMU (Imposta Municipale Unica) è il tributo sulla proprietà immobiliare più importante d'Italia. Nel 2026 le regole fondamentali restano invariate, ma è essenziale conoscere tutte le esenzioni, le aliquote aggiornate e le scadenze per non commettere errori costosi. In questa guida completa analizziamo nel dettaglio chi deve pagare l'IMU, le differenze tra prima e seconda casa, e come calcolare l'importo dovuto.

Chi Paga l'IMU nel 2026?

L'IMU è dovuta dal proprietario dell'immobile (o dal titolare di diritto reale: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). Per gli immobili in leasing, paga il locatario. L'IMU si paga per:

• Seconde case — Sempre dovuta, con aliquota piena
• Abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9) — Anche se prima casa
• Aree fabbricabili — Sul valore venale in comune commercio
• Terreni agricoli — Con esenzioni per comuni montani/collinari
• Immobili strumentali — Negozi, uffici, capannoni (deducibili dal reddito d'impresa)

Esenzione IMU Prima Casa 2026: Come Funziona

La regola fondamentale è: l'abitazione principale non di lusso è esente dall'IMU. Ma cosa si intende esattamente per "abitazione principale"?

Per godere dell'esenzione IMU prima casa servono due requisiti contemporanei:

1. Residenza anagrafica: Il proprietario deve avere la residenza nel comune dove si trova l'immobile
2. Dimora abituale: Il proprietario deve effettivamente vivere nell'immobile

Dal 2022 (sentenza Corte Costituzionale n. 209/2022), l'esenzione spetta anche quando i coniugi hanno residenze diverse: ciascuno può avere l'esenzione sul proprio immobile di residenza, senza obbligo che l'intero nucleo familiare risieda nello stesso immobile.

Pertinenze della prima casa

L'esenzione si estende a massimo 1 pertinenza per ciascuna categoria:

• C/2 — Magazzino, cantina, soffitta (max 1)
• C/6 — Box, garage, posto auto (max 1)
• C/7 — Tettoia, posto auto coperto (max 1)

Se possiedi 2 box (entrambi C/6), solo uno sarà esente: l'altro pagherà l'IMU come seconda casa.

Aliquote IMU 2026

Le aliquote IMU sono stabilite da ciascun comune entro i limiti di legge:

Come Calcolare l'IMU 2026: Formula ed Esempio

La formula per calcolare l'IMU è:

Esempio pratico — Seconda casa con rendita €700:

• Rendita catastale: €700
• Rivalutazione 5%: €700 × 1,05 = €735
• Moltiplicatore (abitazione): 735 × 160 = €117.600 (valore catastale)
• Aliquota comunale (es. 10,6‰): €117.600 × 0,0106 = €1.246,56/anno
• Acconto giugno: €623,28 · Saldo dicembre: €623,28

Scadenze IMU 2026

Il pagamento si effettua con modello F24 (sezione IMU). I principali codici tributo sono: 3918 per fabbricati (quota comune), 3916 per aree fabbricabili, 3914 per terreni agricoli.

Casi Particolari IMU 2026

Immobili in comodato ai figli

Se concedi in comodato gratuito un immobile a un figlio (o genitore) che lo usa come abitazione principale, hai diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU, a condizione che:

• Il contratto di comodato sia registrato all'Agenzia Entrate
• Il comodante possieda al massimo un altro immobile nello stesso comune (la propria abitazione)
• Il comodante risieda nello stesso comune dell'immobile concesso

Immobili affittati a canone concordato

Gli immobili affittati con contratti a canone concordato (Legge 431/1998, art. 2 comma 3) godono della riduzione del 25% dell'IMU. L'aliquota si applica al 75% della base imponibile. È cumulabile con la riduzione per comodato.

Pensionati residenti all'estero (AIRE)

I pensionati iscritti all'AIRE con pensione estera godono della riduzione IMU pari a 2/3 (pagano 1/3) su un solo immobile in Italia, purché non affittato o dato in comodato. Questa agevolazione è in vigore dal 2023.

Sanzioni per Mancato Pagamento IMU

Il mancato o ritardato pagamento dell'IMU comporta sanzioni riducibili con il ravvedimento operoso:

• 0,1% al giorno — Entro 14 giorni dalla scadenza
• 1,5% — Dal 15° al 30° giorno
• 1,67% — Entro 90 giorni
• 3,75% — Entro 1 anno
• 30% — Oltre 1 anno (sanzione piena)