🏠 Guida Completa al Calcolo IMU 2026
IMU 2026 — scadenze: Prima rata entro il 16 giugno 2026 (50% del dovuto annuo). Seconda rata — saldo — entro il 16 dicembre 2026. La prima abitazione è esente, salvo che sia di lusso (categorie A/1, A/8, A/9).
1. Cos'è l'IMU e Chi la Paga
L'IMU (Imposta Municipale Unica) è un'imposta patrimoniale locale che si applica agli immobili. Dal 2020 ha sostituito l'ICI e ha assorbito la TASI. La paga chi possiede diritti reali su immobili (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) al di fuori dell'abitazione principale.
L'IMU va al Comune per il 50% (per tutti gli immobili eccetto i produttivi) e allo Stato per il restante 50% (solo per gli immobili produttivi D). I comuni possono variare le aliquote entro i limiti di legge.
2. Come si Calcola l'IMU: Formula Base
Formula IMU = Rendita catastale × rivalutazione 5% × coefficiente × aliquota
Step 1 — Rendita catastale rivalutata: La rendita catastale (indicata nell'atto di compravendita o visura catastale) × 1,05
Step 2 — Base imponibile: Rendita rivalutata × coefficiente catastale (160 per abitazioni A e C, 140 per B, 80 per C/1, 65 per D, 55 per C/2-C/6-C/7)
Step 3 — IMU annua: Base imponibile × aliquota deliberata dal Comune (standard 0,86%)
3. Coefficienti Catastali IMU 2026
| Categoria catastale | Tipo immobile | Coefficiente |
|---|---|---|
| A (eccetto A/10) | Abitazioni (civile, economica, popolare, lusso) | 160 |
| B | Collegi, case di cura, uffici pubblici | 140 |
| C/1 | Negozi e botteghe | 55 |
| C/2, C/6, C/7 | Box, cantine, magazzini | 160 |
| D (eccetto D/5) | Capannoni, alberghi, cinema, immobili produttivi | 65 |
| A/10, D/5 | Studi privati, istituti credito | 80 |
4. Aliquote IMU 2026: Ordinarie e Ridotte
Le aliquote IMU sono stabilite dai Comuni entro i limiti di legge. Il DL 23/2011 e la Legge 160/2019 fissano i valori di base e i range di variazione:
| Tipo immobile | Aliquota base | Range possibile |
|---|---|---|
| Abitazione principale (A/1, A/8, A/9) | 0,50% | 0,40% – 0,60% |
| Altri fabbricati | 0,86% | 0,00% – 1,06% |
| Immobili produttivi D | 0,76% | 0,76% – 1,06% |
| Terreni agricoli | 0,76% | 0,00% – 1,06% |
5. Esempi Pratici di Calcolo IMU
Rendita catastale €800 · cat. A/2 · aliquota Milano 0,86%
Rendita catastale €1.500 · cat. C/1 · aliquota Roma 0,86%
Rendita catastale €2.000 · cat. A/8 · aliquota 0,50%
6. Esenzioni e Riduzioni IMU 2026
- ✅ Abitazione principale: Esente IMU (eccetto A/1, A/8, A/9). Anche pertinenze (un solo box C/6, una cantina C/2, un deposito C/7)
- ✅ Coniuge residente: Se il coniuge non risiede nell'immobile ma vi risiede il figlio (separazione/divorzio), può applicarsi l'esenzione
- ✅ Immobili rurali: Fabbricati rurali strumentali (aliquota 0,10%, alcuni Comuni azzerano)
- ✅ Riduzione 50%: Immobili concessi in comodato gratuito a figli o genitori (residenti, unico immobile del comodante)
- ❌ NON esenti: Seconda casa, box auto aggiuntivo, immobili tenuti a disposizione, immobili in affitto
7. Come Trovare la Rendita Catastale
La rendita catastale si trova in diversi documenti:
- Visura catastale: richiedila gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate (servizi catastali online)
- Atto di compravendita: è indicata nel rogito notarile
- Dichiarazione IMU precedente: se hai già pagato l'IMU in passato
- F24 precedente: puoi trovare i dati nelle ricevute di pagamento
Se non conosci la rendita, puoi stimarla dalla superficie abitabile: in media un appartamento di 80 mq in un capoluogo di provincia ha una rendita catastale tra €500 e €1.200, a seconda della zona OMI.
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