Versione 2025
Calcolatore Affitti Brevi: Rendimento e Business Plan
L'unico strumento che include tutte le province italiane e calcola automaticamente la redditività reale, tasse incluse.
Non investire a caso. Simula con dati reali.
> Rilevamento mercato locale... ATTIVO
> Caricamento 107 province... COMPLETATO
> Analisi Fiscale (Cedolare Secca)... PREMIUM
> Benchmark Affitto Breve vs Lungo... PREMIUM
Dove si trova l'immobile?
Il sistema caricherà i prezzi medi di zona aggiornati al 2024 (Fonti OMI/Mercato).
Influenza direttamente il ricavo (es. B&B = 3 camere)
Strategia & Costi
Media Italia: 60-75%
Suggerito: ...
OTA (18%), Pulizie, Laundry.
Media provinciale (Modificabile)
Dopo questo periodo il costo fisso sparisce.
Media storica: 1-3% annuo
La tua Analisi Free
AnteprimaCash Flow Pre-Tasse
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Quanto ti resta dopo la Cedolare Secca? Il prezzo che hai messo è in linea col mercato?
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Affitti Brevi: Come Calcolare il Rendimento Reale
Il rendimento di un affitto breve si misura come rapporto tra il reddito netto annuo e il valore dell'immobile. A differenza dell'affitto tradizionale (4-6% lordo), gli affitti brevi possono raggiungere il 8-15% lordo in location turistiche, ma hanno costi operativi molto più alti.
Occupancy Rate: Il Fattore Chiave
Il tasso di occupazione è il parametro più importante. In Italia, la media nazionale per gli affitti brevi è circa il 55-65% annuo, ma varia enormemente: dal 30-40% in aree rurali all'80-90% in centri città come Roma, Firenze e Venezia. Il nostro calcolatore ti chiede l'occupancy stimata per calcoli realistici.
Costi da Considerare
I costi operativi degli affitti brevi includono: commissioni piattaforme (Airbnb 3% host + 14% guest, Booking 15-18%), pulizia e cambio biancheria (30-60€ a turnover), utenze (elettricità, gas, WiFi, Netflix), manutenzione straordinaria, assicurazione extra, cedolare secca o IRPEF, IMU e eventuale TARI maggiorata.
Tassazione degli Affitti Brevi 2026
Dal 2024, la cedolare secca sugli affitti brevi è al 21% per il primo immobile e al 26% dal secondo in poi. In alternativa, si dichiara il reddito in IRPEF ordinaria. Per chi gestisce più di 4 immobili, l'attività diventa imprenditoriale con partita IVA obbligatoria.
ROI e Cash-on-Cash Return
Il ROI lordo si calcola come (ricavi annui / valore immobile) × 100. Il cash-on-cash return, più utile per chi ha un mutuo, rapporta il cash flow netto all'anticipo versato. Un buon investimento in affitti brevi ha un cash-on-cash superiore al 10%. Il nostro calcolatore mostra entrambi gli indicatori.
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