Affitti Brevi: Come Calcolare il Rendimento Reale

Il rendimento di un affitto breve si misura come rapporto tra il reddito netto annuo e il valore dell'immobile. A differenza dell'affitto tradizionale (4-6% lordo), gli affitti brevi possono raggiungere il 8-15% lordo in location turistiche, ma hanno costi operativi molto più alti.

Occupancy Rate: Il Fattore Chiave

Il tasso di occupazione è il parametro più importante. In Italia, la media nazionale per gli affitti brevi è circa il 55-65% annuo, ma varia enormemente: dal 30-40% in aree rurali all'80-90% in centri città come Roma, Firenze e Venezia. Il nostro calcolatore ti chiede l'occupancy stimata per calcoli realistici.

Costi da Considerare

I costi operativi degli affitti brevi includono: commissioni piattaforme (Airbnb 3% host + 14% guest, Booking 15-18%), pulizia e cambio biancheria (30-60€ a turnover), utenze (elettricità, gas, WiFi, Netflix), manutenzione straordinaria, assicurazione extra, cedolare secca o IRPEF, IMU e eventuale TARI maggiorata.

Tassazione degli Affitti Brevi 2026

Dal 2024, la cedolare secca sugli affitti brevi è al 21% per il primo immobile e al 26% dal secondo in poi. In alternativa, si dichiara il reddito in IRPEF ordinaria. Per chi gestisce più di 4 immobili, l'attività diventa imprenditoriale con partita IVA obbligatoria.

ROI e Cash-on-Cash Return

Il ROI lordo si calcola come (ricavi annui / valore immobile) × 100. Il cash-on-cash return, più utile per chi ha un mutuo, rapporta il cash flow netto all'anticipo versato. Un buon investimento in affitti brevi ha un cash-on-cash superiore al 10%. Il nostro calcolatore mostra entrambi gli indicatori.