Calcolatore Cedolare Secca 2026
Il simulatore fiscale più preciso per confrontare cedolare secca vs tassazione IRPEF ordinaria. Scopri in pochi secondi quale regime ti fa risparmiare di più sui redditi da affitto.
- Confronto preciso tra cedolare secca 21%/10% e IRPEF con scaglioni 2026.
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Simulatore Cedolare Secca Pro
📋 Cosa inserire per Locazione Tradizionale:
- Canone Annuale: Il totale dei canoni di locazione percepiti nel 2025
- Tipo Contratto: Scegli "Canone Libero" (21%) o "Concordato" (10%)
- Altri Redditi: I tuoi redditi imponibili totali (es. stipendio, pensione, altri affitti)
- Oneri Deducibili: Spese deducibili come mutuo, spese mediche, contributi previdenziali
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Risultati del Confronto Fiscale
Risparmio Annuale: € 0
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Cedolare Secca: Conviene Davvero?
La cedolare secca è un regime fiscale alternativo per la tassazione dei redditi da locazione. Prevede un'aliquota fissa del 21% per i contratti liberi e del 10% per i contratti a canone concordato, in sostituzione dell'IRPEF ordinaria, delle addizionali regionali e comunali, e dell'imposta di registro.
Quando Conviene la Cedolare Secca
La cedolare conviene quando l'aliquota marginale IRPEF del locatore è superiore al 21% (o al 10%). In pratica, è vantaggiosa per chi ha un reddito complessivo sopra i 28.000€. Per redditi bassi, l'IRPEF ordinaria con deduzioni e detrazioni potrebbe essere più conveniente.
Canone Concordato: Il Vantaggio del 10%
Nei Comuni ad alta tensione abitativa, l'aliquota scende al 10% per i contratti a canone concordato (stipulati secondo gli accordi territoriali). Il canone è più basso, ma il risparmio fiscale è enorme: su un affitto di 8.000€/anno, la cedolare al 10% costa 800€ contro i 2.800€+ dell'IRPEF al 35%.
Chi Può Optare per la Cedolare Secca
Possono aderire le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento che locano un immobile ad uso abitativo. Sono esclusi i contratti con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività d'impresa o professionale e gli immobili con categoria catastale A/1, A/8 e A/9.
Come Confrontare le Due Opzioni
Il nostro calcolatore confronta automaticamente il carico fiscale con IRPEF ordinaria e con cedolare secca, mostrando il risparmio netto annuo. Inserisci il canone annuo, la tua fascia di reddito e il tipo di contratto per ottenere il confronto dettagliato in pochi secondi.
🏠 Guida Completa alla Cedolare Secca sugli Affitti 2026
Cedolare secca 2026: Imposta sostitutiva sui redditi da locazione residenziale. Aliquota ordinaria 21% — aliquota agevolata 10% per canoni concordati. Sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro.
1. Cos'è la Cedolare Secca e Quando Conviene
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari di immobili residenziali. Sostituisce l'IRPEF ordinaria con un'aliquota piatta fissa, indipendente dal reddito complessivo. È particolarmente conveniente per chi è nel 3° o 4° scaglione IRPEF (35% o 43%): pagare il 21% invece del 35-43% genera un risparmio significativo. Anche chi è nel 1° scaglione (23%) risparmia rispetto all'IRPEF ordinaria con addizionali.
2. Aliquote Cedolare Secca 2026
| Tipo contratto | Aliquota | Requisiti |
|---|---|---|
| Contratto libero (4+4) | 21% | Durata 4+4, canone libero |
| Contratto concordato (3+2) | 10% | Canone determinato da accordi locali |
| Affitto breve/Airbnb | 21% | Max 30 giorni, anche tramite portali online |
3. Confronto: Cedolare Secca vs IRPEF Ordinaria
Esempio concreto: canone annuo €12.000, proprietario con RAL €45.000 (aliquota marginale IRPEF 35%).
4. Tabella RAL vs Convenienza Cedolare
| Reddito totale | Aliquota marginale IRPEF | Cedolare 21% | Vantaggio |
|---|---|---|---|
| < €28.000 | 23% | 21% | Lieve risparmio |
| €28.001 – €50.000 | 35% | 21% | Forte risparmio |
| > €50.000 | 43% | 21% | Massimo risparmio |
5. Come Optare per la Cedolare Secca
L'opzione si esercita compilando il modello RLI (Richiesta di Locazione Immobili) sul sito dell'Agenzia delle Entrate, al momento della registrazione del contratto o alla scadenza dell'annualità. La cedolare secca va mantenuta per tutta la durata contrattuale salvo revoca.
6. Scadenze Cedolare Secca 2026
- Acconto (95%): entro il 30 novembre 2026 (se importo > €257)
- Saldo: entro il 30 giugno 2027 con modello F24 (codice tributo 1842/1843)
- Registrazione contratto: entro 30 giorni dalla stipula, con scelta cedolare sul modello RLI
7. Affitti Brevi e Cedolare Secca: Le Novità 2024-2026
Dal 2024, chi affitta più immobili tramite portali online (Airbnb, Booking) è soggetto alla cedolare secca rafforzata al 26% per il secondo immobile e successivi. Il primo immobile mantiene l'aliquota ordinaria del 21%. Le piattaforme hanno l'obbligo di applicare la ritenuta del 21% sui compensi e versarla per conto del proprietario.
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La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari di immobili che li affittano come abitazione. Invece di pagare IRPEF ordinaria (aliquota marginale fino al 43%) sulle rendite da affitto, si paga un'imposta sostitutiva fissa:
- 21% per i contratti a canone libero (4+4 anni)
- 10% per i contratti a canone concordato (3+2 anni, con canoni calmierati stabiliti dai Comuni)
Vantaggi e Svantaggi della Cedolare Secca
✅ Vantaggi
- Aliquota fissa e spesso inferiore all'IRPEF marginale
- Nessuna addizionale comunale e regionale IRPEF
- Esenzione dall'imposta di registro sul contratto
- Esenzione dall'imposta di bollo sul contratto
- Il canone non si adegua all'inflazione (ISTAT) durante il periodo cedolare — previsto dal regime
- Semplificazione contabile: un'unica imposta sostitutiva
❌ Svantaggi
- Non si possono dedurre le spese di manutenzione dell'immobile (come nel regime IRPEF ordinario con deduzione forfettaria del 5%)
- Durante il periodo di cedolare, il proprietario non può aumentare il canone in nessun caso
- Non si applica ai locali commerciali, uffici, magazzini (solo abitativi)
- Se il reddito è basso (IRPEF 23%), il regime ordinario con deduzione forfettaria può essere leggermente più conveniente
Cedolare al 10%: il Canone Concordato Conviene?
Il canone concordato è un contratto 3+2 in cui il canone massimo è stabilito da accordi tra associazioni di categoria (proprietari e inquilini) a livello comunale. In cambio di canoni inferiori al mercato:
- Cedolare al 10% invece del 21% (risparmio enorme per redditi alti)
- Riduzione IMU del 25% per l'immobile affittato a canone concordato
- Deduzione IRPEF aumentata al 30% se si sceglie il regime ordinario invece della cedolare
Esempio numerico: canone concordato vs libero a Milano
| Scenario | Canone annuo | Imposta | Netto proprietario |
|---|---|---|---|
| Canone libero + cedolare 21% | €12.000 | €2.520 | €9.480 |
| Canone concordato (−20%) + cedolare 10% | €9.600 | €960 | €8.640 |
| Canone libero + IRPEF 35% (aliquota marginale) | €12.000 | €3.990* | €8.010 |
*Con deduzione forfettaria del 5% dal reddito imponibile. Calcolato su aliquota marginale del 35% (fascia €28.000–€50.000 IRPEF 2026).
Come Applicare la Cedolare Secca: Procedura
- Alla registrazione del contratto (entro 30 giorni dalla firma): scegli la cedolare secca sul modello RLI all'Agenzia delle Entrate
- Per contratti già registrati: puoi optare per la cedolare al rinnovo annuale del contratto, tramite Modello RLI
- Acconto cedolare secca: 100% del cedolare dell'anno precedente, da versare entro il 30 novembre (in acconto) e il 30 giugno (a saldo), tramite F24
- Dichiarazione dei redditi: il reddito da cedolare secca va indicato nel Quadro B del Modello 730 o nel Quadro RB del Modello Redditi
Cedolare Secca: Chi Non Può Usarla
- Immobili affittati a uso diverso dall'abitazione (uffici, negozi, capannoni)
- Affitti a soggetti che esercitano attività d'impresa (es. azienda che affitta casa per dipendenti)
- Affitti parziali di parti di immobile non catastalmente autonome (es. singola stanza in casa senza accatastamento)
- Immobili nella categoria catastale A/10 (uffici e studi privati)
Nota 2026: la cedolare secca sugli affitti brevi (Airbnb, Booking) ha aliquota al 26% dal secondo immobile in poi (21% per il primo). Se affitti più di un appartamento con piattaforme, considera attentamente l'impatto fiscale.
Cedolare Secca e Affitti Brevi (Airbnb) 2026
La normativa sugli affitti brevi è cambiata significativamente nel 2023–2024 e ha effetti anche nel 2026. Chi affitta su Airbnb, Booking.com o simili deve sapere:
- Aliquota 21% per il primo immobile affittato a breve termine
- Aliquota 26% dal secondo immobile in poi (introdotta dal 2024)
- Ritenuta d'acconto del 21%: le piattaforme come Airbnb applicano automaticamente la ritenuta quando pagano l'host italiano. Puoi recuperarla nel 730
- Codice identificativo nazionale (CIN): obbligatorio dal 2024 per tutti gli immobili in affitto breve, pena sanzioni da €800 a €8.000. Si ottiene dal portale del Ministero del Turismo
- Limite di notti per privati: alcune regioni (Toscana, Sardegna, Lombardia) stanno introducendo limiti al numero di notti per gli affitti brevi nelle aree ad alta densità turistica
Cedolare Secca vs IRPEF Ordinaria: Calcolo Completo
La cedolare secca conviene quasi sempre per chi ha un'aliquota IRPEF marginale superiore al 23%. Ma ecco il calcolo preciso:
Regime IRPEF ordinario
Canone annuo lordo: €12.000
Deduzione forfettaria 5%: -€600
Reddito imponibile: €11.400
IRPEF (fascia 23%, reddito totale <€28.000): €2.622
Addizionale regionale media (1,5%): €171
Addizionale comunale media (0,5%): €57
Totale imposte: €2.850 (23,75% del canone)
Cedolare secca 21%
Canone annuo lordo: €12.000
Cedolare secca 21%: €2.520
Totale imposte: €2.520 (21% del canone)
Risparmio con cedolare: €330/anno
Ma se il reddito totale supera €28.000 (IRPEF 35%)
Reddito imponibile (con deduzione 5%): €11.400
IRPEF 35%: €3.990
Addizionali ~2%: €228
Totale imposte: €4.218 (35,15% del canone)
Con cedolare 21%: risparmio di €1.698/anno
Conclusione: più è alto il tuo reddito complessivo, più la cedolare secca conviene.
IMU e Affitti: Esenzioni e Agevolazioni 2026
- Prima casa: esente da IMU (tranne categorie A/1, A/8, A/9)
- Seconda casa affittata (cedolare secca): IMU ordinaria — ma con canone concordato hai riduzione del 25% sull'aliquota IMU
- Immobile affittato a canone concordato: riduzione IMU del 25% + cedolare al 10%
- Immobile concesso in comodato a figli: riduzione IMU del 50% se il figlio la usa come abitazione principale
- Immobili inagibili o inabitabili: riduzione IMU del 50% (da documentare)
Come Usare il Calcolatore Cedolare Secca di TiCalcolo
Il nostro calcolatore confronta in tempo reale il risparmio fiscale tra cedolare secca e IRPEF ordinaria per il tuo affitto. Inserisci il canone annuo, la tua aliquota IRPEF marginale (o il reddito complessivo) e il tipo di contratto (libero o concordato). Il calcolo mostra l'imposta totale nei due regimi e il risparmio annuo con la cedolare.
Risorse Collegate per i Proprietari di Casa
- Calcola il rendimento degli affitti brevi (Airbnb)
- Calcola la plusvalenza sulla vendita di immobili
- Calcola l'IMU sulla seconda casa affittata
- Calcola le detrazioni per ristrutturazione e risparmio energetico
- Compila il simulatore 730 con i redditi da affitto
Conclusione: la cedolare secca conviene a quasi tutti i proprietari con redditi superiori ai €28.000 annui. Per chi affitta a canone concordato in grandi città, la combinazione cedolare 10% + riduzione IMU 25% può abbassare il carico fiscale complessivo in modo molto significativo. Usa il nostro calcolatore per trovare la scelta ottimale per il tuo caso specifico, poi consulta un commercialista per la situazione definitiva.
Locazioni Transitorie e Studentesche: Cedolare Secca 2026
Le locazioni transitorie (1–18 mesi, per esigenze lavorative o di studio del conduttore) e le locazioni per studenti universitari (6–36 mesi nelle città universitarie) sono categorie specifiche che possono accedere alla cedolare secca:
- Contratto transitorio ordinario: cedolare al 21%, durata 1–18 mesi con causa transitoria documentata
- Contratto transitorio a canone concordato: cedolare al 10%, durata 1–18 mesi, disponibile nei Comuni con accordi territoriali
- Contratto per studenti universitari: cedolare al 10% (se concordato), durata 6–36 mesi, solo nei Comuni sede di università
Le locazioni transitorie con cedolare al 10% sono particolarmente interessanti per i proprietari di piccoli appartamenti vicino alle università (Milano, Bologna, Padova, Roma, Napoli, Torino): il risparmio fiscale rispetto alla cedolare al 21% può essere significativo, e la domanda di affitti da parte degli studenti è strutturalmente alta.
Morosità dell'Inquilino: Come Tutelarsi
La morosità è il rischio principale per chi affitta. Le opzioni di tutela nel 2026:
- Deposito cauzionale: massimo 3 mensilità per legge. Non è molto, ma è il primo cuscinetto
- Garanzia fideiussoria bancaria: il conduttore fornisce una fideiussione bancaria invece del deposito cash
- Assicurazione canoni impagati: polizze specifiche (Generali, Cattolica, Lloyd's) che coprono i canoni non pagati fino a 12–18 mesi, più le spese legali di sfratto. Costo: 3–5% del canone annuo — molto conveniente dato il rischio
- Sfratto per morosità: con la riforma del 2023, i tempi si sono accorciati: con canone non pagato da 3+ mesi, è possibile ottenere decreto ingiuntivo e ordinanza di sfratto in 4–8 mesi nelle città con tribunale efficiente
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