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⚠️ Nota legale: Le simulazioni fornite da questo strumento hanno carattere puramente indicativo e informativo. I calcoli si basano sulle aliquote BCE/Euribor di riferimento e sui parametri inseriti dall'utente. I risultati non costituiscono offerta di mutuo, consulenza finanziaria o parere professionale. Condizioni, spread, spese accessorie e requisiti reddituali variano da istituto a istituto e dipendono dalla valutazione creditizia individuale. Per decisioni di acquisto immobiliare o surroga si raccomanda sempre la consulenza di un intermediario creditizio o di un consulente bancario autorizzato. TiCalcolo.com declina ogni responsabilità per l'uso dei risultati a fini decisionali.
La rata del mutuo dipende da tre fattori principali: l'importo finanziato, il tasso di interesse (fisso o variabile) e la durata del rimborso. Il nostro calcolatore utilizza la formula dell'ammortamento alla francese, il metodo più diffuso in Italia.
Nel 2026 i tassi fissi si attestano intorno al 2,5-3,5% per i mutui ventennali, mentre il tasso variabile (legato all'Euribor) oscilla tra il 3,0% e il 4,0%. La scelta tra fisso e variabile dipende dalla propensione al rischio e dalla durata: per mutui oltre 20 anni il fisso offre maggiore certezza.
La regola del 30-35% è fondamentale: la rata mensile non dovrebbe superare un terzo del reddito netto familiare. Ad esempio, con un reddito netto di 2.500€/mese, la rata sostenibile è circa 800-875€. Le banche applicano un rapporto rata/reddito massimo del 35-40% per concedere il finanziamento.
Oltre alla rata, considera: perizia (200-400€), istruttoria (0,5-1% del capitale), assicurazione casa obbligatoria e imposta sostitutiva (0,25% prima casa, 2% seconda casa). Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include tutti questi costi e permette il confronto reale tra offerte diverse.
Il nostro strumento genera il piano di ammortamento completo rata per rata, mostrando la quota capitale e la quota interessi. Nei primi anni si pagano soprattutto interessi; col passare del tempo la quota capitale cresce progressivamente. Scarica il report PDF per condividerlo con il tuo consulente finanziario.
Tassi mutuo maggio 2026: Tasso fisso 25 anni circa 2,8%-3,5% (spread banche 1,2%-2,0% + IRS 25 anni ~1,4%). Tasso variabile: Euribor 3m circa 2,2% + spread 0,8%-1,5%. La BCE ha tagliato i tassi nel 2024-2025, con prospettive di ulteriore stabilizzazione.
La rata mensile di un mutuo a tasso fisso si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese (la più comune in Italia). La rata è costante per tutta la durata del mutuo, ma la composizione cambia: all'inizio si paga più interessi, alla fine più capitale.
Formula rata mutuo (ammortamento francese):
R = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n - 1]
Dove: R = rata mensile · C = capitale (importo mutuo) · i = tasso mensile (TAN/12) · n = numero di rate (anni × 12)
Ecco le rate mensili indicative per le combinazioni più comuni in Italia, con tasso fisso al 3,0% (TAN):
| Importo mutuo | 10 anni | 15 anni | 20 anni | 25 anni | 30 anni |
|---|---|---|---|---|---|
| € 100.000 | € 965 | € 691 | € 555 | € 474 | € 422 |
| € 150.000 | € 1.448 | € 1.036 | € 832 | € 711 | € 633 |
| € 200.000 | € 1.931 | € 1.381 | € 1.109 | € 948 | € 843 |
| € 250.000 | € 2.413 | € 1.726 | € 1.387 | € 1.185 | € 1.054 |
| € 300.000 | € 2.896 | € 2.072 | € 1.664 | € 1.422 | € 1.265 |
| € 400.000 | € 3.861 | € 2.762 | € 2.219 | € 1.896 | € 1.687 |
* Calcolate con TAN 3,0%, ammortamento alla francese. Il TAEG effettivo (con spese istruttoria, perizia, assicurazione) è generalmente 0,3-0,8% superiore al TAN.
Consigliato per: chi cerca certezza e pianificazione a lungo termine
Consigliato per: chi accetta rischio e prevede di estinguere presto
Gli interessi passivi del mutuo prima casa sono detraibili dall'IRPEF al 19%, fino a un massimale di €4.000 annui (detrazione massima €760/anno). La detrazione si applica solo per:
La detrazione vale anche per il coniuge e i comproprietari in proporzione alla quota. Con un mutuo da €200.000 a 20 anni al 3%, gli interessi del primo anno sono circa €5.900: la detrazione massima è €760 (19% × €4.000).
La durata influenza sia la rata mensile che il costo totale del mutuo. Regola generale: durata più lunga = rata più bassa ma interessi totali molto più alti.
Esempio €200.000 a 3% TAN:
• 15 anni: rata €1.381/mese — interessi totali €48.580
• 20 anni: rata €1.109/mese — interessi totali €66.160
• 30 anni: rata €843/mese — interessi totali €103.480
👉 Passare da 20 a 30 anni risparmia €266/mese ma costa €37.320 in più di interessi.
La regola empirica delle banche è che la rata non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile. Se lo stipendio netto è €2.000/mese, la rata massima consigliata è €600-700/mese.
Sul mutuo il tasso lo decide la banca. Su luce e gas decidi tu: 150-300 € l'anno di differenza per una famiglia tipo, cambio gratuito e attivo in 24 ore. Su vent'anni di mutuo sono 3.000-6.000 €.
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