Fondo Consap, risparmio fiscale reale e come richiedere il mutuo agevolato per giovani.
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Il mutuo under 36 è un pacchetto di agevolazioni pensato per i giovani che vogliono acquistare la prima casa nel 2026. Non si tratta di un prodotto bancario unico, ma di un insieme di benefici fiscali e garanzie statali accessibili a chi ha meno di 36 anni e un ISEE inferiore a 40.000 euro.
Le misure, introdotte col Decreto Sostegni bis nel 2021, sono state più volte prorogate e nel 2026 rimangono operative, seppur con alcune modifiche rispetto agli anni precedenti. L'obiettivo è abbassare la barriera d'ingresso al mercato immobiliare per le generazioni più giovani, spesso penalizzate da contratti precari e da una minore capacità di risparmio iniziale.
Per accedere alle agevolazioni under 36 nel 2026 devi soddisfare tutti i seguenti requisiti:
| Requisito | Condizione |
|---|---|
| Età | Meno di 36 anni (non ancora compiuti) alla data del rogito |
| ISEE | Non superiore a 40.000 euro annui |
| Tipo di immobile | Prima casa — abitazione principale |
| Categoria catastale | Non di lusso (escluse A1, A8, A9) |
| Residenza | Da trasferire nel Comune dove si acquista entro 18 mesi |
Il requisito ISEE si riferisce all'ISEE 2025 (dichiarazione fiscale 2024). Se non hai ancora presentato l'ISEE, puoi farlo gratuitamente tramite i CAF o online su INPS.it.
Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, gestito da Consap, è lo strumento principale del mutuo under 36. Funziona così: lo Stato garantisce fino all'80% della quota capitale del mutuo, riducendo il rischio per la banca. Questo permette di ottenere mutui con:
Oltre alla garanzia Consap, il mutuo under 36 prevede importanti vantaggi fiscali sull'acquisto dell'immobile:
| Agevolazione | Importo/Percentuale | Applicabile a |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% (invece del 9%) | Tutte le prime case da privato |
| Imposta catastale e ipotecaria | 50 euro ciascuna (fisse) | Acquisto prima casa |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,25% del capitale | Mutui prima casa, confermata 2026 |
| Esenzione imposta di bollo | Esente | Atti e documenti relativi al mutuo |
| Detrazione IRPEF interessi | 19% su max 4.000€ di interessi | Mutuo prima casa, nel 730 |
Proviamo a quantificare il risparmio su un caso concreto. Ipotizziamo un acquisto da privato di una prima casa da 200.000 euro, con mutuo di 160.000 euro (LTV 80%):
| Voce di costo | Senza agevolazioni | Con Under 36 | Risparmio |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro (da privato) | 18.000€ (9%) | 4.000€ (2%) | 14.000€ |
| Imposte ipotecaria + catastale | 200€ + 200€ | 50€ + 50€ | 300€ |
| Imposta sostitutiva mutuo | 400€ (0,25%) | 400€ (invariata) | — |
| Bollo atti mutuo | ~200€ | 0€ | 200€ |
| Totale risparmio | ~14.500€ |
A cui si aggiunge la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi: con un mutuo da 160.000€ a 30 anni al 3%, gli interessi del primo anno sono circa 4.700 euro → detrazione massima di 760 euro (19% x 4.000€ tetto).
La procedura è più semplice di quanto sembri. Ecco come funziona:
Una delle maggiori preoccupazioni dei giovani riguarda la stabilità lavorativa. Molti under 36 hanno contratti a tempo determinato, partite IVA giovani o contratti di apprendistato. Il Fondo Consap aiuta anche in questi casi, ma la banca valuterà comunque la tua solvibilità.
Alcune banche hanno prodotti specifici per giovani con contratto atipico, richiedendo magari un garante (di solito un genitore con reddito stabile). In alternativa, alcune casse mutue e cooperative di garanzia offrono strumenti integrativi.
Per i lavoratori dipendenti a tempo determinato, alcune banche accettano anche senza contratto a tempo indeterminato purché ci siano almeno 12-24 mesi di lavoro continuativo documentabile. Per i liberi professionisti, contano gli ultimi 2 anni di Modello Unico con reddito stabile o crescente.
Quasi tutti i principali istituti italiani aderiscono al Fondo Consap. Tra i più attivi nel 2026:
| Banca | Tasso fisso indicativo | LTV max | Caratteristiche |
|---|---|---|---|
| Intesa Sanpaolo | 3,10% | 80% | Mutuo giovani con periodo solo interessi iniziale |
| UniCredit | 3,20% | 80% | Processo digitale rapido, preapproval online |
| BNL | 3,15% | 80% | Convenzioni con enti pubblici |
| Banco BPM | 3,05% | 80% | Forte presenza nel Nord Italia |
| ING Italia | 2,95% | 80% | 100% online, spese perizia incluse |
| Webank | 2,85% | 80% | Nessuna spesa di istruttoria |
Tassi indicativi maggio 2026. Confronta sempre il TAEG completo, non solo il TAN.
Molti giovani perdono le agevolazioni o hanno sorprese sgradite per questi errori comuni:
Il confronto è quasi sempre a favore del mutuo under 36, se si soddisfano i requisiti. Il risparmio principale è sull'imposta di registro (fino al 7% del valore catastale in meno). Per un immobile da 200.000€ questo può significare oltre 14.000€ di risparmio immediato — più di quanto si risparmia in anni di confronto tassi.
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No. Le agevolazioni si valutano alla data del rogito. Se hai 35 anni quando firmi l'atto, le mantieni per sempre (finché rispetti le altre condizioni come la residenza).
No. Le agevolazioni si applicano solo per l'acquisto dell'abitazione principale. Box auto e pertinenze non beneficiano delle stesse riduzioni d'imposta.
Dipende. Se sei proprietario di un'altra abitazione (non di prima casa), le agevolazioni prima casa non si applicano. Ma se possiedi solo quote di immobili ereditati o un garage, puoi comunque accedere alle agevolazioni under 36.
Il Fondo Consap copre principalmente l'acquisto. Per costruzione e ristrutturazione le regole cambiano e non sempre si applicano le stesse agevolazioni. Verifica caso per caso con la banca.
Conclusione: il mutuo under 36 nel 2026 resta una delle migliori opportunità per i giovani che vogliono comprare casa. I risparmi fiscali all'acquisto sono concreti e immediati, la garanzia Consap facilita l'accesso al credito anche per chi non ha un maxi anticipo, e i tassi 2026 sono tornati a livelli più accessibili rispetto al picco 2023. Se hai i requisiti, sfruttalo senz'altro.
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