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Consulta un esperto gratis →Il mutuo prima casa è il finanziamento più importante nella vita di molti italiani. Nel 2026 le condizioni di mercato vedono tassi fissi tra il 2,8% e il 3,8% e variabili (Euribor 3M + spread) intorno al 3,5–4,2%. Conoscere come funziona il calcolo della rata è fondamentale per pianificare l'acquisto.
La formula del piano di ammortamento francese (il più diffuso in Italia) è:
Rata = C × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
Dove: C = capitale (importo del mutuo), r = tasso mensile (TAN annuo ÷ 12), n = numero di rate (anni × 12).
| Importo mutuo | 15 anni | 20 anni | 25 anni | 30 anni |
|---|---|---|---|---|
| €100.000 | €700/mese | €562/mese | €483/mese | €432/mese |
| €150.000 | €1.050/mese | €843/mese | €724/mese | €648/mese |
| €200.000 | €1.400/mese | €1.124/mese | €965/mese | €863/mese |
| €250.000 | €1.750/mese | €1.405/mese | €1.207/mese | €1.079/mese |
| €300.000 | €2.099/mese | €1.686/mese | €1.448/mese | €1.295/mese |
Il Fondo Consap garantisce fino all'80% del capitale per l'acquisto della prima casa. Possono accedere: giovani under 36, famiglie numerose, single con figli minori a carico, conduttori di alloggi IACP. L'ISEE deve essere ≤ €40.000 per la garanzia all'80%; senza limite ISEE la garanzia è al 50%.
Chi ha meno di 36 anni e ISEE ≤ €40.000 può beneficiare di:
Puoi detrarre il 19% degli interessi passivi pagati nel corso dell'anno, su un massimo di €4.000 annui. Risparmio massimo: 19% × €4.000 = €760/anno. La detrazione spetta solo per l'abitazione principale.
| Parametro | Tasso Fisso | Tasso Variabile |
|---|---|---|
| Tasso attuale | 2,8–3,5% | 3,5–4,2% |
| Rata nel tempo | Costante | Variabile con Euribor |
| Rischio | Nessuno | Aumento in caso di rialzo BCE |
| Consigliato per | Chi vuole certezza | Chi scommette su ribasso tassi |
La regola generale delle banche è che la rata del mutuo non deve superare il 30% del reddito netto mensile. Con uno stipendio netto di €2.000/mese, la rata massima sostenibile è di €600/mese. Con €3.000 netti, puoi arrivare a €900/mese.
Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è il parametro corretto per confrontare mutui diversi perché include tutte le spese (assicurazioni obbligatorie, spese istruttoria, ecc.). Non confrontare mai solo il TAN. Usa un comparatore o richiedi preventivi a 3–4 banche diverse. I tassi variano significativamente tra Intesa, UniCredit, BNL, ING e Credem.
Se hai già un mutuo e i tassi attuali sono più bassi del tuo, puoi valutare la surroga (trasferimento del mutuo a un'altra banca) o la rinegoziazione con la tua banca. La surroga è gratuita per legge: non paghi né penali né spese notarili. La rinegoziazione invece avviene con la stessa banca e può essere più rapida. Con la surroga puoi cambiare anche il tipo di tasso (da variabile a fisso o viceversa) e allungare o accorciare la durata. Valuta la convenienza calcolando la differenza di rata moltiplicata per gli anni residui, sottraendo eventuali costi di perizia della nuova banca.
Ogni rata del mutuo si compone di due parti: la quota capitale (che riduce il debito) e la quota interessi. Nel piano francese, all'inizio le rate sono composte quasi interamente da interessi. Negli ultimi anni, quasi tutto è capitale. Per esempio, su un mutuo di €150.000 a 20 anni al 3,20%, la prima rata da €843 contiene circa €400 di interessi e €443 di capitale; l'ultima rata contiene quasi tutta quota capitale.
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Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse puro applicato al capitale. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include tutte le spese accessorie (assicurazioni obbligatorie, spese di istruttoria, incasso rata). Il TAEG è sempre uguale o superiore al TAN ed è l'unico indicatore che permette un confronto reale tra offerte di banche diverse.
Normalmente le banche finanziano fino all'80% del valore di perizia (LTV 80%). Con il Fondo di Garanzia Consap, under 36 con ISEE ≤ €40.000 possono ottenere mutui fino all'80% del prezzo di acquisto con garanzia statale, che in certi casi permette di superare l'80% di LTV abituale.
Dal 2007, per i mutui a tasso variabile su abitazione principale, la penale di estinzione anticipata è zero per legge. Per i fissi, le penali sono di solito 0,50–2% del capitale residuo. Valuta il risparmio sugli interessi residui vs la penale: se hai ancora molti anni davanti e un tasso alto, l'estinzione o la surroga possono convenire.
Dopo 3 rate insolute consecutive, la banca può dichiarare il mutuo decaduto e avviare la procedura esecutiva sull'immobile. Prima di arrivare a questo, è possibile chiedere la sospensione delle rate (moratoria) tramite il Fondo Gasparrini per situazioni di difficoltà temporanea (perdita del lavoro, infortunio, ecc.).
No. La detrazione del 19% sugli interessi passivi si applica solo al mutuo stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (quella dove si ha la residenza). I mutui per seconde case, investimenti immobiliari o box non sono detraibili.
Autore: Francesco Vitale — Aggiornato: Maggio 2026 | TiCalcolo.com
Richiedere un mutuo è la decisione finanziaria più importante della vita di molti italiani. Eppure la maggior parte dei richiedenti commette almeno uno di questi errori, costandogli migliaia di euro in più nel corso del piano di ammortamento.
Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso "nudo": non include le spese accessorie del mutuo. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è il costo reale, che comprende spese di istruttoria, perizia, assicurazione obbligatoria e costi di gestione. Due mutui con TAN identico possono avere TAEG molto diversi: confronta sempre il TAEG per un confronto onesto.
Ogni richiesta di mutuo genera una interrogazione in Centrale Rischi e CRIF. Troppe interrogazioni ravvicinate abbassano lo score creditizio. Prima di bussare alle banche, scarica il tuo report CRIF gratuito (disponibile una volta l'anno), verifica l'assenza di segnalazioni negative e calcola il tuo rapporto rata/reddito: la banca raramente supera il 30–35% del reddito netto mensile.
Un mutuo da €150.000 a tasso fisso 3,50% su 20 anni costa circa €22.000 di interessi totali in meno rispetto allo stesso mutuo su 30 anni. La rata mensile è più alta di soli €180, ma il risparmio in 10 anni è enorme. Se il reddito lo permette, privilegia 20–25 anni invece di 30.
Il mutuo non è solo rata mensile. Considera nel budget:
Dal 2007, la Legge Bersani sulla surroga permette di trasferire il mutuo a un'altra banca senza costi. Se hai un mutuo variabile contratto prima del 2022 (quando i tassi erano bassissimi), ora potresti surrogare a fisso 3,2–3,8% bloccando il costo. La banca di destinazione copre tutte le spese: è gratuita per il cliente.
Fino al 31 dicembre 2026 (proroga confermata in legge di bilancio), chi ha meno di 36 anni e ISEE sotto €40.000 può accedere al Fondo Garanzia Consap con garanzia statale all'80% del capitale. Questo permette di ottenere il mutuo anche con LTV (Loan-to-Value) superiore all'80%, ovvero con un anticipo inferiore al 20%. Molti under 36 non sanno di averne diritto.
I tassi variano fino a 0,5–0,8 punti percentuali tra le banche italiane. Su un mutuo da €200.000 in 25 anni, 0,5% di differenza vale circa €14.000 di interessi totali. Confronta almeno: una banca tradizionale (Intesa, UniCredit), una banca digitale (Webank, ING) e un broker (MutuiOnline, Facile.it).
| Tipo | Tasso attuale | Pro | Contro | Ideale per |
|---|---|---|---|---|
| Fisso | 3,10–3,80% | Rata certa per sempre | Parte da più alto del variabile | Chi vuole sicurezza |
| Variabile (Euribor) | 2,60–3,20% | Oggi conviene, tassi BCE in calo | Rata può salire | Chi ha reddito solido e resiliente |
| Misto (CAP) | 3,00–3,50% | Variabile con tetto massimo | Premio per il CAP | Profilo intermedio |
| Variabile a rata fissa | 3,00–3,40% | Rata stabile, durata variabile | Può allungarsi il piano | Chi vuole rata prevedibile |
Scenario 2026: con la BCE che ha tagliato i tassi quattro volte tra il 2024 e il 2025, l'Euribor 3M è sceso sotto il 2,5%. I mutui variabili sono tornati competitivi. Se hai un orizzonte lungo (25–30 anni) e reddito stabile, il variabile può far risparmiare nei prossimi 3–5 anni. Se invece sei vicino alla pensione o hai un reddito variabile, il fisso garantisce serenità.
Uno dei vantaggi fiscali più importanti dell'acquisto della prima casa è la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo, fino a un massimo di €4.000 l'anno di interessi (detrazione massima: €760/anno).
Mutuo da €200.000 a tasso fisso 3,5% su 25 anni: il primo anno gli interessi passivi sono circa €6.800. Puoi detrarre solo €4.000 → risparmio fiscale: €760 da recuperare nel 730. Nei primi anni (quando gli interessi sono più alti) la detrazione è massima.
I tassi si aggiornano quotidianamente. A maggio 2026, le offerte più competitive sul mercato italiano per un mutuo prima casa da €150.000 in 25 anni (LTV 70%) sono orientativamente:
| Banca | TAN fisso | TAN variabile | Istruttoria | Note |
|---|---|---|---|---|
| Intesa Sanpaolo | 3,40% | 2,80% | €1.000 | Rete capillare, consulente dedicato |
| UniCredit | 3,35% | 2,75% | €800 | Offerte online spesso più vantaggiose |
| ING Direct | 3,15% | 2,60% | €0 | 100% online, zero spese istruttoria |
| Webank | 3,10% | 2,55% | €0 | Solo digitale, tasso molto competitivo |
| BNL | 3,45% | 2,85% | €600 | Agevolazioni dipendenti pubblici |
⚠️ Tassi indicativi aggiornati a maggio 2026. Richiedere sempre preventivo personalizzato alla banca. Il TAEG effettivo dipende dal profilo del richiedente e dall'LTV.
Sì, ma è più difficile. Le banche accettano: autonomi con 2 anni di dichiarazioni dei redditi, liberi professionisti iscritti ad albi, pensionati, lavoratori a tempo determinato (con contratto lungo e storico solido). In questi casi spesso si chiede un co-intestatario o una garanzia aggiuntiva. Il Fondo Garanzia Consap aiuta chi non ha reddito fisso garantendo l'80% del prestito.
Le banche finanziano tipicamente fino all'80% del valore dell'immobile (LTV 80%), quindi servono almeno il 20% di anticipo più le spese accessorie (notaio, perizia, istruttoria: altri 5–8%). Con il Fondo Consap Under 36 si può arrivare fino al 90–100% del valore, abbassando l'anticipo minimo richiesto.
Per i mutui prima casa stipulati dopo il 2007, la penale di estinzione anticipata è zero per legge (Decreto Bersani). Quindi sì, se hai liquidità puoi estinguere parzialmente o totalmente senza costi. L'estinzione parziale riduce il capitale residuo: puoi scegliere di abbassare la rata oppure di abbreviare la durata. In un contesto di tassi fissi al 3,5%, se hai liquidità ferma al 2% in conto deposito, conviene estinguere.
In caso di separazione, il mutuo cointestato rimane obbligazione solidale di entrambi verso la banca, indipendentemente da chi rimane in casa. Per uscire dal mutuo occorre: la surroga del mutuo a nome di uno solo, oppure la vendita dell'immobile con estinzione del mutuo, oppure un accordo bancario (che richiede sempre valutazione del merito creditizio del solo intestatario rimanente).
Il piano di ammortamento alla francese è il sistema usato dal 98% delle banche italiane per i mutui. La rata mensile è sempre uguale, ma la composizione cambia nel tempo: all'inizio paghi soprattutto interessi, verso la fine soprattutto capitale.
Esempio per un mutuo da €150.000 a TAN 3,2% in 25 anni (rata mensile: €724):
| Anno | Quota interessi | Quota capitale | Debito residuo |
|---|---|---|---|
| 1° | €4.761 | €3.927 | €146.073 |
| 5° | €4.221 | €4.467 | €130.421 |
| 10° | €3.476 | €5.212 | €106.827 |
| 15° | €2.615 | €6.073 | €79.265 |
| 20° | €1.626 | €7.062 | €46.891 |
| 25° (fine) | €493 | €8.195 | €0 |
Interessi totali pagati in 25 anni: €67.200 — quasi la metà del capitale originale. Per questo conviene estinguere anticipatamente nei primi anni, quando il rapporto interessi/capitale è più sfavorevole.
Il mutuo per seconda casa o investimento immobiliare ha condizioni più gravose:
Per chi acquista casa come investimento per affittarla, il rendimento lordo medio in Italia è del 4–6% annuo nelle grandi città, ma va calcolato al netto delle tasse (cedolare secca 21% o IRPEF), dei costi di gestione, dell'IMU e degli eventuali periodi di sfitto.
Il 2026 è un momento particolarmente interessante per il mercato dei mutui italiani. Dopo i picchi del 2022–2023 (tassi fissi al 4,5–5%), la BCE ha tagliato i tassi quattro volte portando il tasso sui depositi al 2,25%. L'Euribor 3M è sceso sotto il 2,5% e i mutui fissi si sono assestati intorno al 3,1–3,8%.
Cosa aspettarsi nel 2026–2027:
Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa (Fondo Consap) permette ai giovani under 36 con ISEE fino a €40.000 di accedere a mutui con garanzia statale fino all'80% del finanziamento. Significa che la banca presta fino al 100% del valore dell'immobile, e se il mutuatario non paga, lo Stato garantisce l'80%. In pratica, si può comprare casa anche senza il tradizionale anticipo del 20%.
Le banche digitali (ING, Webank) offrono tassi mediamente più bassi del 0,2–0,4% rispetto alle banche tradizionali, grazie ai minori costi fissi. Il risparmio su un mutuo da €200.000 in 25 anni con 0,3% di tasso in meno è di circa €9.000 in totale. Tuttavia:
Il nostro simulatore mutuo calcola la rata mensile con l'ammortamento alla francese, il piano di ammortamento completo e il totale degli interessi pagati. Inserisci: capitale richiesto, durata in anni e TAN offerto dalla banca. Il risultato è immediato e puoi confrontare più scenari. Ricorda che la rata simulata è indicativa: il TAEG effettivo dipenderà anche dalle spese accessorie (istruttoria, perizia, assicurazioni) che la banca ti fornirà nel PIES prima della firma.
Per una simulazione ancora più accurata, usa anche il nostro calcolatore piano di ammortamento che mostra mese per mese la quota capitale e interessi di ogni rata.
Conclusione: nel 2026 comprare la prima casa è ancora accessibile grazie alle agevolazioni fiscali, al Fondo Consap Under 36 e a tassi scesi rispetto ai picchi del 2023. La chiave è prepararsi bene: verificare il merito creditizio, confrontare almeno 3 banche, calcolare tutti i costi accessori e scegliere la durata giusta per il proprio profilo di reddito. Usa il nostro calcolatore per simulare la rata e poi rivolgiti a un consulente o broker ipotecario per la pratica definitiva.
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