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La scelta tra mutuo fisso e mutuo variabile è una delle decisioni più importanti che si prendono comprando casa. Nel 2026 il quadro dei tassi è cambiato rispetto ai picchi del 2023: la BCE ha ridotto i tassi di riferimento, portando l'Euribor 3M verso il 2,5%, mentre i tassi fissi a 20 anni oscillano tra il 3% e il 3,5%. Vediamo tutto quello che c'è da sapere per scegliere bene.
| Parametro | Valore maggio 2026 | Tendenza |
|---|---|---|
| BCE tasso di deposito | 2,25% | Stabile / lieve calo atteso |
| Euribor 1 mese | 2,30% | Stabile |
| Euribor 3 mesi | 2,48% | Stabile |
| Euribor 6 mesi | 2,55% | Lieve rialzo atteso |
| IRS 10 anni | 2,45% | Stabile |
| IRS 20 anni | 2,70% | In leggero rialzo |
| IRS 30 anni | 2,78% | Stabile |
Con uno spread bancario tipico dell'1-1,2%, i mutui fissi a 20 anni partono da ~3,7-3,9% TAEG, mentre i variabili (Euribor 3M + spread 1%) sono intorno al 3,5-3,7% TAEG. La differenza iniziale è minima nel 2026.
Prendiamo un mutuo da 200.000€ a 25 anni:
| Scenario | Tasso iniziale | Rata iniziale | Costo totale interessi |
|---|---|---|---|
| Fisso 3,5% | 3,50% | ~1.001€ | ~100.200€ |
| Variabile 3,5% stabile | 3,50% | ~1.001€ | ~100.200€ |
| Variabile sale al 4,5% | 3,50% → 4,50% | ~1.001→1.111€ | ~125.000€ (+25K€) |
| Variabile scende al 2,5% | 3,50% → 2,50% | ~1.001→887€ | ~76.000€ (-24K€) |
La scelta diventa una scommessa sulle aspettative dei tassi futuri. Nel 2026, con l'Euribor già sceso dai picchi, il rischio variabile è parzialmente ridotto rispetto al 2023, ma rimane l'incertezza.
Oltre al classico fisso/variabile, esistono prodotti ibridi sempre più diffusi:
| Prodotto | Come funziona | Per chi è adatto |
|---|---|---|
| Tasso misto | Inizi fisso (5-10 anni), poi variabile (o viceversa) | Chi vuole certezza iniziale con flessibilità futura |
| Cap rate | Variabile con tetto massimo garantito | Chi vuole beneficiare dei cali ma ha un limite di spesa |
| Bilanciato | Metà fisso, metà variabile | Chi vuole una via di mezzo bilanciata |
| Variabile con rata costante | La rata non cambia, cambia la durata | Chi vuole budget fisso ma accetta variazioni di durata |
Scegli il FISSO se:
Scegli il VARIABILE se:
Il consenso tra consulenti finanziari italiani nel 2026 tende verso il fisso, per queste ragioni:
Tuttavia, chi ha un buon ammortizzatore finanziario e un orizzonte di mutuo breve (10-15 anni) potrebbe ancora trovare conveniente il variabile, specialmente se prevede ulteriori riduzioni dell'Euribor.
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Sì, tramite surroga (cambio banca) o rinegoziazione. Con la surroga puoi passare gratuitamente al fisso con un'altra banca. La rinegoziazione con la stessa banca richiede il consenso della banca stessa.
La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi si applica sia al fisso che al variabile, fino a 4.000€ di interessi per il mutuo prima casa. Non ci sono differenze fiscali tra i due tipi di tasso.
Sì. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include tutti i costi: TAN, spese di istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie e altri oneri ricorrenti. È l'unico valore che permette un confronto reale tra offerte diverse. Il TAN da solo non basta.
Conclusione: nel 2026 la scelta tra fisso e variabile è meno netta che negli anni scorsi, perché i tassi sono più vicini tra loro. Il fisso resta la scelta più prudente per mutui lunghi e chi vuole certezza; il variabile può essere interessante per chi ha un orizzonte più breve o prevede cali ulteriori dell'Euribor. Usa il nostro calcolatore per simulare entrambi gli scenari con i tuoi numeri.
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