Cedolare secca 26% dal secondo immobile, CIN obbligatorio e come dichiarare correttamente i redditi.
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Il mercato degli affitti brevi — locazioni inferiori a 30 giorni su piattaforme come Airbnb, Booking.com, Vrbo — ha subito importanti cambiamenti normativi a partire dal 2024, con effetti anche nel 2026. Le novità principali riguardano la cedolare secca al 26% dal secondo immobile e l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Conoscere le regole è fondamentale: il Fisco ha aumentato i controlli sugli host delle piattaforme di affitto breve, che sono tenute per legge a comunicare all'Agenzia delle Entrate i compensi erogati agli host italiani.
| Numero di immobili affittati | Aliquota cedolare secca | Applicazione |
|---|---|---|
| 1° immobile | 21% | Come tutti gli affitti brevi ante-2024 |
| 2° immobile e successivi | 26% | Novità 2024, confermata nel 2026 |
Il proprietario sceglie su quale immobile applicare il 21% — non necessariamente il primo acquistato o il più redditizio. Conviene applicare il 21% sull'immobile con i maggiori incassi annui.
Dal settembre 2024 ogni immobile destinato agli affitti brevi o struttura ricettiva extralberghiera deve avere il CIN (Codice Identificativo Nazionale), rilasciato dal Ministero del Turismo tramite il Portale BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive).
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Mancato ottenimento CIN | 800€ – 8.000€ |
| CIN non esposto sull'annuncio | 500€ – 5.000€ |
| CIN non esposto sull'immobile | 500€ – 5.000€ |
| Affitto breve senza requisiti sicurezza (rilevatore fumo, CO) | 500€ – 5.000€ |
I redditi da affitti brevi percepiti nel 2025 vanno dichiarati nel Modello 730/2026 (o Modello Redditi se hai P.IVA). Ecco come fare:
Dal 2024, tutti gli immobili destinati ad affitti brevi devono avere:
L'assenza di questi dispositivi è sanzionabile anche in caso di controlli durante i soggiorni. Conviene adeguarsi subito.
| Affitto breve Airbnb | Canone libero 4+4 | Canone concordato 3+2 | |
|---|---|---|---|
| Cedolare secca | 21% (1° imm.) / 26% | 21% | 10% |
| Gestione | Alta (check-in, pulizie) | Bassa | Bassa |
| Rendimento potenziale | Alto (se posizione ok) | Medio | Medio-basso |
| Rischio inquilino | Basso (brevi soggiorni) | Medio-alto | Medio |
| Obblighi burocratici | CIN, tassa soggiorno | Registrazione contratto | Attestazione + registrazione |
Dal 2021 i Comuni possono applicare la tassa di soggiorno anche agli affitti brevi. Nel 2026 la maggior parte delle grandi città la applica (Roma, Milano, Firenze, Napoli, Venezia, Bologna). Le piattaforme come Airbnb la raccolgono e versano direttamente al Comune nelle città dove hanno accordi. Nei Comuni senza accordo, la raccolta è a carico dell'host.
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No, se affitti a titolo occasionale (come privato) non serve la partita IVA. Ma se gestisci molti appartamenti con servizi simili a quelli alberghieri (colazione, pulizia giornaliera, reception) potresti essere considerato imprenditore, con obbligo di P.IVA. La linea di confine è nebulosa; consulta un commercialista se hai più di 2-3 immobili o guadagni significativi.
Sì. Affittare stanze nella propria abitazione è consentito. I proventi sono soggetti alla stessa tassazione (cedolare 21% per il primo immobile, anche se si tratta di una stanza). Non è necessario il CIN per singole stanze in abitazione principale in alcune Regioni — verifica la normativa regionale.
Airbnb applica la ritenuta solo per gli host italiani in determinate circostanze (residenti fiscali in Italia, conti italiani). Se non ha trattenuto nulla, devi versare tu la cedolare secca sull'intero importo percepito tramite F24, nel quadro RB del 730.
Conclusione: gli affitti brevi nel 2026 rimangono un'opportunità redditizia ma più regolamentata. Il CIN è obbligatorio, la cedolare sale al 26% dal secondo immobile e i controlli fiscali sono aumentati. Chi vuole operare in modo legale e ottimizzare fiscalmente deve conoscere bene queste regole. Usa il nostro calcolatore cedolare secca per confrontare la convenienza del regime breve vs quello tradizionale.
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