Come funziona il contratto a canone concordato, quanto si risparmia con la cedolare secca al 10% e chi conviene.
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Il contratto a canone concordato (tipologia 3+2) è un contratto di locazione residenziale in cui il canone non è libero ma deve rientrare nei valori fissati da accordi territoriali tra associazioni di proprietari (Confedilizia, UPPI) e di inquilini (Sunia, Sicet, Uniat). In cambio di un affitto calmierato, il proprietario ottiene vantaggi fiscali significativi, tra cui la cedolare secca al 10%.
Nel 2026 questa tipologia contrattuale torna particolarmente interessante: con i prezzi degli affitti ai massimi storici nelle grandi città, il canone concordato offre all'inquilino un risparmio reale, mentre al proprietario garantisce inquilini selezionati dalle organizzazioni di categoria e un carico fiscale ridotto.
| Agevolazione | Canone Libero | Canone Concordato |
|---|---|---|
| Cedolare secca | 21% | 10% |
| IMU riduzione | Aliquota piena Comune | 25% di sconto sull'IMU |
| IRPEF (senza cedolare) | 100% del reddito da locazione | 66,5% del canone imponibile |
| Deduzioni IRPEF aggiuntive | No | Sì (riduzione base imponibile) |
Esempio pratico a Milano per un bilocale da 75 mq in zona semicentrale:
| Canone Libero | Canone Concordato | |
|---|---|---|
| Canone mensile | 1.400€ | 950€ |
| Canone annuo | 16.800€ | 11.400€ |
| Cedolare secca | 21% = 3.528€ | 10% = 1.140€ |
| IMU (aliquota 1% ipotetica) | 1.000€ | 750€ (-25%) |
| Rendita netta annua | 12.272€ | 9.510€ |
In questo esempio il canone libero rende di più (+29%) perché il differenziale tra i due canoni (450€/mese = 5.400€/anno) supera il risparmio fiscale (~2.638€). Tuttavia, in città minori o zone con minor gap tra mercato e concordato, i conti possono ribaltarsi.
Il contratto a canone concordato ha questa struttura temporale:
Il calcolo del canone concordato varia per ogni Comune e si basa sulle tabelle degli accordi territoriali. In generale:
Le tabelle vengono aggiornate periodicamente dagli accordi territoriali. Per ottenere la tabella del tuo Comune, contatta le associazioni locali di proprietari o inquilini, oppure verifica sul sito del tuo Comune.
Dal DM 16 gennaio 2017, per beneficiare della cedolare secca al 10%, il contratto a canone concordato deve essere assistito da almeno una organizzazione di categoria (proprietari o inquilini), che rilascia una attestazione di conformità alle tabelle territoriali.
Senza questa attestazione, il contratto formalmente concordato non beneficia delle agevolazioni fiscali e viene tassato come canone libero. Questo requisito ha ridotto gli abusi ma ha reso la procedura leggermente più complessa.
Esiste anche il contratto transitorio per studenti universitari (durata da 6 mesi a 3 anni) che beneficia della cedolare secca al 10% in specifiche condizioni. È riservato ai Comuni sede di università o nelle immediate vicinanze, con inquilino studente universitario fuori sede.
Per gli studenti: detrazione IRPEF del 19% sui canoni di locazione pagati, con massimale di 2.633€ (detrazione max 500€ circa), solo per abitazione principale fuori dalla propria provincia di residenza.
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Sì, tutti i contratti di locazione superiori a 30 giorni devono essere registrati all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula. La registrazione costa 67€ fissi + bollo (in regime di cedolare secca) o 2% del canone annuo (regime ordinario).
Sì, con accordo tra proprietario e inquilino. Si registra una modifica contrattuale. Dal momento della conversione si applica la cedolare secca al 10% sul canone concordato. Attenzione: il canone dovrà rientrare nelle tabelle territoriali.
Sì. Il canone concordato si applica a tutti gli immobili residenziali, sia prima che seconda casa, sia per il proprietario che per l'inquilino. L'agevolazione IMU (sconto del 25%) si applica sull'abitazione non principale affittata a canone concordato.
Conclusione: il canone concordato nel 2026 è conveniente soprattutto nelle città dove il gap tra mercato e concordato non è eccessivo, e per proprietari con aliquota IRPEF elevata che beneficiano fortemente della cedolare al 10%. Usa il calcolatore cedolare secca per confrontare tutti gli scenari con i tuoi numeri reali.
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