Cedolare Secca o Regime Ordinario: Cosa Conviene nel 2026? Confronto Completo con Esempi
Se affitti un immobile in Italia, la scelta tra cedolare secca e regime IRPEF ordinario può farti risparmiare (o perdere) migliaia di euro all'anno. Non esiste una risposta universale: dipende dal tuo reddito complessivo, dal tipo di contratto, dalle detrazioni di cui usufruisci e dal Comune in cui si trova l'immobile. In questa guida confrontiamo i due regimi con esempi concreti per aiutarti a scegliere.
Cedolare secca: come funziona
La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo che sostituisce l'IRPEF (e relative addizionali), l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto di locazione.
Aliquote cedolare secca 2026
| Tipo di contratto | Aliquota | Note |
|---|---|---|
| Canone libero (4+4, transitorio) | 21% | Si applica sull'intero canone annuo |
| Canone concordato (3+2) | 10% | Nei Comuni ad alta tensione abitativa |
| Affitti brevi (< 30 gg), 1ª unità | 21% | Anche tramite Airbnb/Booking |
| Affitti brevi, dalla 2ª unità | 26% | Dal 2024, confermata 2026 |
✅ Vantaggi cedolare secca
- Aliquota fissa (21% o 10%) vs IRPEF progressiva
- No addizionali regionali e comunali
- No imposta di registro (2% annuo)
- No imposta di bollo sul contratto
- Semplicità: un'unica imposta sostitutiva
- Il reddito non si somma al reddito IRPEF
❌ Svantaggi cedolare secca
- Non puoi aggiornare il canone con l'ISTAT
- Il reddito da affitto non conta per detrazioni/deduzioni IRPEF
- Non conviene con redditi bassi (< 15.000 €)
- Il reddito conta per ISEE (riduce bonus/agevolazioni)
- Solo per persone fisiche, no società
- Solo immobili abitativi (no uffici, negozi)
Regime ordinario IRPEF: come funziona
Con il regime ordinario, il canone d'affitto (abbattuto del 5% forfettario, o del 25% per contratti concordati in alcuni Comuni) si somma al reddito complessivo e viene tassato con le aliquote IRPEF progressive:
| Scaglione reddito | Aliquota IRPEF 2026 | + Addizionali (stima) | Totale effettivo |
|---|---|---|---|
| Fino a 28.000 € | 23% | 1,5-3% | 24,5-26% |
| 28.001 - 50.000 € | 35% | 1,5-3% | 36,5-38% |
| Oltre 50.000 € | 43% | 1,5-3% | 44,5-46% |
Confronto pratico: 3 scenari reali
Scenario 1: Reddito alto + canone libero
📈 Dipendente con RAL 45.000 €, affitto 800 €/mese
- Canone annuo: 9.600 €
- Cedolare secca 21%: 9.600 × 21% = 2.016 €
- Regime ordinario: 9.600 × 95% = 9.120 imponibile × 35% IRPEF + 2,5% addizionali = 3.420 € + imposta registro 192 € = 3.612 €
- Risparmio cedolare: 1.596 €/anno
Scenario 2: Reddito basso + molte detrazioni
📈 Pensionato con reddito 14.000 €, affitto 500 €/mese
- Canone annuo: 6.000 €
- Cedolare secca 21%: 6.000 × 21% = 1.260 €
- Regime ordinario: 6.000 × 95% = 5.700 imponibile × 23% = 1.311 € + imposta registro 120 € = 1.431 €
- MA: con l'ordinario le spese mediche e altre detrazioni riducono l'IRPEF. Con 2.000 € di spese mediche, la detrazione al 19% = 342 €. IRPEF effettivo: 1.089 €
- In questo caso l'ordinario conviene: risparmio 171 €/anno
Scenario 3: Canone concordato
📈 Lavoratore con reddito 35.000 €, affitto concordato 600 €/mese
- Canone annuo: 7.200 €
- Cedolare secca 10%: 7.200 × 10% = 720 €
- Regime ordinario: 7.200 × 70% (abbattimento concordato) = 5.040 × 35% + 2,5% = 1.890 € + registro 144 € = 2.034 €
- Risparmio cedolare: 1.314 €/anno
La regola per decidere in 30 secondi
| Se il tuo reddito complessivo è... | Canone libero | Canone concordato |
|---|---|---|
| Sotto 15.000 € | Ordinario (probabilmente) | Cedolare 10% |
| 15.000 - 28.000 € | Dipende dalle detrazioni | Cedolare 10% |
| Sopra 28.000 € | Cedolare 21% | Cedolare 10% |
| Sopra 50.000 € | Cedolare 21% (fortemente) | Cedolare 10% |
Affitti brevi: cedolare secca al 21% o 26%?
Dal 2024, confermato nel 2026, gli affitti brevi (sotto 30 giorni) hanno due aliquote:
- 21% sulla prima unità immobiliare destinata ad affitti brevi
- 26% dalla seconda unità in poi
Le piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo) agiscono come sostituti d'imposta e trattengono il 21% alla fonte sui compensi. Se hai più unità, dovrai integrare in dichiarazione dei redditi per la quota dal 21% al 26%.
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🧮 Confronta i Due RegimiDomande Frequenti sulla Cedolare Secca
Quando conviene la cedolare secca?
Quasi sempre per redditi sopra 28.000 €: l'aliquota fissa 21% batte l'IRPEF 35-43% + addizionali. Con canone concordato al 10% conviene sempre, anche con redditi bassi.
Quando conviene il regime ordinario?
Con redditi bassi (< 15.000 €) e molte detrazioni (spese mediche, figli a carico, mutuo). Il reddito da affitto si somma e genera detrazioni aggiuntive.
Qual è l'aliquota della cedolare secca 2026?
21% canone libero, 10% canone concordato, 21% affitti brevi (1ª unità), 26% affitti brevi (2ª unità in poi).
Si possono dedurre spese con la cedolare secca?
No. Il reddito da locazione con cedolare non concorre al reddito IRPEF e non genera né detrazioni né deduzioni.
La cedolare si applica agli affitti brevi?
Sì, al 21% per la prima unità e 26% dalla seconda. Le piattaforme trattengono il 21% alla fonte come sostituti d'imposta.
📚 Fonti: Agenzia Entrate | Normattiva | Gazzetta Ufficiale