Quante tasse si pagano comprando la prima casa nel 2026?

Comprando da privato si paga l'imposta di registro del 2% sul valore catastale (minimo 1.000€), più 50€ di imposta ipotecaria e 50€ catastale. Sul mutuo si applica l'imposta sostitutiva dello 0,25%. Comprando da costruttore si paga invece l'IVA al 4% più imposte fisse. Si aggiungono notaio ed eventuale agenzia.

Quanto costa di più la seconda casa rispetto alla prima?

Parecchio: l'imposta di registro sale dal 2% al 9% del valore catastale (o IVA 10% da costruttore), l'imposta sostitutiva sul mutuo passa dallo 0,25% al 2%, non spetta la detrazione degli interessi e si paga l'IMU ogni anno. La seconda casa va quindi valutata con attenzione, soprattutto come investimento.

Il valore catastale su cui si calcola l'imposta come si trova?

Si moltiplica la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente: 110 per la prima casa (quindi 115,5) e 120 per la seconda (quindi 126). Per le compravendite tra privati, grazie al meccanismo prezzo-valore, le imposte si calcolano su questo valore catastale e non sul prezzo pagato, spesso più alto.

Le spese del notaio sono detraibili?

Le spese notarili relative all'atto di acquisto non sono detraibili in sé, ma gli onorari e le imposte legati al contratto di mutuo per la prima casa rientrano tra gli oneri accessori detraibili insieme agli interessi passivi, nel limite complessivo di 4.000€ l'anno al 19%.

Quanto Costa Comprare Casa nel 2026: Tasse e Spese

Il prezzo sul cartello non è il costo finale. Comprare casa comporta imposte e spese "una tantum" che, sulla prima casa, valgono mediamente un altro 8-13% sul prezzo — e molto di più sulla seconda. Conoscerle in anticipo evita brutte sorprese al rogito. Ecco tutte le voci, con le differenze tra prima e seconda casa e un esempio completo.

    💡 In sintesi: da privato sulla prima casa paghi registro 2% (sul valore catastale), 50+50€ ipocatastali, sostitutiva mutuo 0,25%, più notaio e agenzia. Sulla seconda casa registro al 9%, sostitutiva al 2%, niente detrazione interessi e IMU ogni anno.
  

1. Imposte d'acquisto: da privato o da impresa

Le imposte dipendono da chi vende. Se compri da un privato paghi l'imposta di registro; se compri da un'impresa/costruttore paghi l'IVA.

Imposta	Prima casa	Seconda casa
Registro (da privato)	2% del valore catastale (min. 1.000€)	9% del valore catastale
IVA (da costruttore)	4% del prezzo	10% (22% se di lusso)
Ipotecaria + catastale (da privato)	50€ + 50€	50€ + 50€
Imposta sostitutiva sul mutuo	0,25% dell'importo	2% dell'importo

⚠️ Per le compravendite tra privati vale il meccanismo prezzo-valore: le imposte si calcolano sul valore catastale (rendita rivalutata × 115,5 per la prima casa, × 126 per la seconda), quasi sempre più basso del prezzo di mercato. Un vantaggio notevole.

2. Notaio, agenzia e perizia

Notaio: per atto di compravendita + atto di mutuo, mediamente 2.000-2.500€ (onorario + imposte e bolli).
Agenzia immobiliare: di norma 2-3% del prezzo + IVA al 22%, a carico dell'acquirente.
Perizia e istruttoria mutuo: 300-500€ richiesti dalla banca.
Assicurazione scoppio e incendio: obbligatoria con il mutuo, circa 200€/anno.

3. Il vantaggio fiscale della prima casa

Sulla prima casa (abitazione principale) recuperi parte dei costi nel tempo: puoi detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo, fino a 4.000€ l'anno (risparmio massimo 760€), e sei esente IMU. Sulla seconda casa, invece, niente detrazione e IMU dovuta ogni anno.

4. Esempio completo: prima casa da 220.000€

Acquisto da privato, mutuo di 176.000€ (anticipo 20%), valore catastale stimato 121.000€.

📌 Costi d'acquisto una tantum

Imposta di registro (2% di 121.000€)2.420 €

Ipotecaria + catastale100 €

Imposta sostitutiva mutuo (0,25% di 176.000€)440 €

Notaio2.200 €

Agenzia (3% + IVA)8.052 €

Perizia + istruttoria400 €

Totale costi d'acquisto≈ 13.612 €

La stessa casa come seconda casa costerebbe circa 25.000€ di sole imposte e spese (registro al 9% = 10.890€, sostitutiva al 2% = 3.520€), oltre all'IMU annuale: quasi il doppio.

🧮 Calcola i tuoi costi e cosa conviene

Il calcolatore Affitto vs Mutuo include tutte queste imposte (prima/seconda casa) e ti dice se conviene comprare o restare in affitto.

→ Calcolatore Affitto vs Mutuo → Spese Notarili

Domande frequenti

Quante tasse si pagano sulla prima casa nel 2026?

Da privato: registro 2% sul valore catastale (min. 1.000€) + 50€ ipotecaria + 50€ catastale, più sostitutiva mutuo 0,25%. Da costruttore: IVA 4% + imposte fisse. Si aggiungono notaio (2.000-2.500€) ed eventuale agenzia (2-3% + IVA).

Quanto costa di più la seconda casa?

Registro al 9% invece del 2%, sostitutiva mutuo al 2% invece dello 0,25%, nessuna detrazione interessi e IMU ogni anno. In pratica i soli costi d'acquisto possono quasi raddoppiare rispetto alla prima casa.

Come si calcola il valore catastale?

Rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 115,5 (prima casa) o 126 (seconda). Tra privati le imposte si calcolano su questo valore (prezzo-valore), in genere più basso del prezzo di mercato.

Gli interessi del mutuo sono detraibili?

Sì, ma solo sulla prima casa adibita ad abitazione principale: 19% degli interessi passivi fino a 4.000€ l'anno (760€ di risparmio massimo). Per redditi oltre 50.000€ si applica una franchigia di 260€.

🧾 Quanto costa comprare casa nel 2026: tasse e spese