«Quanto devo mettere di mio per comprare casa?» È spesso il primo ostacolo concreto verso l'acquisto. La risposta breve: di norma serve circa il 20% del prezzo come anticipo, più i costi d'acquisto. Ma esistono soluzioni che arrivano fino al 100% del valore dell'immobile. Vediamo nel dettaglio quanto serve davvero nel 2026.
💡 In sintesi: le banche finanziano in genere fino all'80% del valore (LTV 80%), quindi serve un anticipo del 20%. Con il Fondo di Garanzia prima casa (Consap) gli under 36 con ISEE ≤ 40.000€ possono ottenere un mutuo fino al 100%. A parte l'anticipo, ricorda i costi d'acquisto: altri 8-13% sulla prima casa.
1. La regola dell'80%: cos'è l'LTV
L'LTV (Loan To Value) è il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. La maggior parte delle banche concede mutui fino all'80% LTV: significa che su una casa da 200.000€ ti finanziano al massimo 160.000€ e i restanti 40.000€ (il 20%) li devi mettere tu come anticipo.
Attenzione: l'LTV si calcola sul minore tra prezzo e perizia. Se il perito valuta la casa meno di quanto la paghi, l'anticipo in contanti richiesto aumenta.
2. Non dimenticare i costi d'acquisto
L'anticipo non è l'unica somma da avere. Servono anche i costi una tantum, che il mutuo di solito non copre:
- Imposta di registro (2% prima casa) o IVA (4% da costruttore)
- Imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% prima casa)
- Notaio (atto + mutuo): circa 2.000-2.500€
- Agenzia immobiliare: 2-3% + IVA (se presente)
- Perizia e istruttoria: 300-500€
📌 Quanta liquidità serve davvero — casa 200.000€ (prima casa, anticipo 20%)
Anticipo (20%)40.000 €
Imposta di registro (2% su valore catastale)≈ 2.200 €
Imposta sostitutiva mutuo (0,25%)≈ 400 €
Notaio≈ 2.200 €
Agenzia (3% + IVA)≈ 7.300 €
Perizia + istruttoria≈ 400 €
Liquidità totale necessaria≈ 52.500 €
3. Il mutuo al 100% per gli under 36
Se non hai il 20% da parte, non è detto che tu debba rinunciare. Il Fondo di Garanzia per la prima casa gestito da Consap offre una garanzia statale che permette di ottenere mutui fino al 100% del valore, azzerando di fatto l'anticipo. I requisiti principali per la garanzia rafforzata all'80%:
- Non aver compiuto 36 anni nell'anno della stipula;
- ISEE non superiore a 40.000€ annui;
- Mutuo fino a 250.000€;
- Immobile non di lusso (categorie diverse da A/1, A/8, A/9);
- Non essere proprietario di altri immobili a uso abitativo.
📅 Valida fino al 31 dicembre 2027 (proroga introdotta dalla Legge di Bilancio). Anche chi non rientra tra le categorie prioritarie può accedere al Fondo con garanzia ordinaria fino al 50%.
4. Conviene versare più anticipo?
| Anticipo alto | Anticipo basso |
|---|
| Interessi totali | ✅ Più bassi | ❌ Più alti |
| Tasso ottenibile | ✅ Spesso migliore (LTV basso) | ❌ Spesso più alto |
| Liquidità disponibile | ❌ Ridotta | ✅ Conservata |
| Capitale da investire | ❌ Meno | ✅ Di più |
Non esiste una risposta valida per tutti: dipende da quanto rende il capitale se lo investi invece di metterlo nella casa. Se il tuo investimento rende più del tasso del mutuo, può convenire un anticipo minore; altrimenti conviene abbassare il debito.
Domande frequenti
Quanto anticipo serve di solito?
Circa il 20% del prezzo, perché le banche finanziano fino all'80% del valore. Su una casa da 200.000€ significa 40.000€ di anticipo, più 15.000-20.000€ di costi d'acquisto sulla prima casa.
Posso comprare casa senza anticipo nel 2026?
Sì, con il Fondo di Garanzia prima casa (Consap) puoi ottenere un mutuo fino al 100% del valore, soprattutto se hai meno di 36 anni e un ISEE entro 40.000€. La misura è valida fino al 31 dicembre 2027.
Conviene dare più anticipo o investire i soldi?
Più anticipo riduce interessi e migliora il tasso, ma toglie liquidità. Se il rendimento atteso dei tuoi investimenti supera il tasso del mutuo, può convenire un anticipo più basso; in caso contrario conviene ridurre il debito.
L'anticipo si calcola sul prezzo o sulla perizia?
Sul minore tra prezzo e valore di perizia. Se la perizia è inferiore al prezzo pattuito, l'anticipo in contanti che ti viene richiesto aumenta.